В Украине продолжается строительный бум. Эксперты отмечают, что так много нового жилья в Украине еще не строили, еще никогда концентрация рисков не была так высока. Тем временем игроки рынка говорят о возможном мыльном пузыре, который в любой момент может лопнуть. Какие риски инвестиций в новострое и кто застраивает крупные города, выясняли «Вести».

Несмотря на то что за последние годы, согласно исследованию Всемирного банка, уровень бедности в Украине увеличился на 60%, объемы строительства продолжают расти. По данным госслужбы статистики, в 2017 году строительство показало рост — на 13% по отношению к предыдущему году, достигнув 5,9 млн кв. м. И это в целом по Украине. В Киеве же предложение новых квартир на первичном рынке возросло на невообразимые 40%. Правда, если в 2014–2017 годах спрос на новое жилье подкреплялся «депозитными вливаниями», которые до сих пор поддерживали рынок, то сейчас, судя по всему, ситуация начала меняться не в пользу застройщиков. По словам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, количество сделок в прошлом году сократилось на 10–15% и продолжает падать. «На рынке сегодня наблюдается явное перепроизводство — платежеспособный спрос низкий, а предложение постоянно растет. Словом, образовался классический «пузырь» или, если угодно, пирамида, готовый, соответственно, лопнуть или разрушиться от малейшего толчка. Вместе с обвалом строительного рынка в этом случае может очень не поздоровиться финансовой системе всей страны, поскольку и строители, и покупатели сильно закредитованы», — говорит аналитик консалтингового агентства SV Development Сергей Костецкий.

 1 сентября этого года вступят в силу новые, более жесткие строительные нормы, и эксперты ожидают еще один всплеск строительства.  «Прежде всего, предусматривается ряд запретов и ограничений. Например, высота застройки будет зависеть от численности проживающих в населенном пункте, а также от этажности существующей застройки. Будет запрещено строить возле автотрасс и в других потенциально опасных местах, в исторических центрах и так далее», — говорит «Вестям» аналитик Антон Топольский. И чтобы себя обезопасить, застройщики явно попытаются  получить все разрешения до осени.

«Мыльный пузырь»?

Из-за того, что нового жилья много, а покупателей все меньше, некоторые застройщики продают квадратные метры практически по себестоимости. И аналитики прочат коллапс. «Застройщик продает один объект и начинает строить следующий. Большинство девелоперов не могут гарантировать завершение объекта, если продажи упадут до критического минимума. У них просто не хватит денег на это. Сколько еще простоит эта пирамида, учитывая, что темпы строительства не сокращаются — сказать сложно. Но на горизонте 1–2 лет перспективы первичного рынка недвижимости выглядят не слишком оптимистично», — отмечает финансовый аналитик Василий Невмержицкий. В то же время, по словам Костецкого, уже сейчас в некоторых новостройках, после их сдачи в эксплуатацию, остаются 70% непроданных квартир. «Эти квартиры пытаются распродавать в течение нескольких лет», — отмечает Костецкий.

Подтверждает тенденцию и игроки рынка. По словам генерального директора промышленно-строительной группы «Ковальская» Сергея Пилипенко, если ситуация в ближайшие годы не изменится, многие застройщики могут обанкротиться. «На примере столичного рынка, который является наиболее емким и показательным по спросу и предложению, могу сказать, что он сегодня характеризуется очень большим предложением при стабильно низком спросе. Эта ситуация уже продолжается последние год-полтора. Причем за это время предложение продолжает расти, а цены падать. Сейчас застройщикам не компенсируется даже инфляция. А себестоимость строительства выросла минимум на 30%. Если ситуация не изменится, то есть не уменьшится предложение или не увеличится спрос, мы придем к ситуации, когда строительство реально остановится в связи с отсутствием средств.  Я не говорю, что весь рынок остановится, но будут игроки, которые вынуждены будут это сделать. И это приведет к большим проблемам во всей отрасли», — говорит «Вестям» Пилипенко.

В то же время, по словам президента Конфедерации строителей Украины и замминистра регионального развития строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, опасения, что «мыльный пузырь» на рынке недвижимости вскоре лопнет, преувеличены. «Мыльного пузыря» в Украине нет и не будет, только потому, что население очень сильно нуждается в жилье. Если посмотреть среднеевропейскую норму по количеству квадратных метров на одного человека, то получится 55 кв. м, в Украине же этот показатель сегодня достигает 24 кв. м. А с учетом того, что ветхого и морально устарелого жилья в стране около 70%, нам еще строить и строить десятки лет», — говорит «Вестям» Парцхаладзе. Единственное, что, по его мнению, вызывает опасения — это низкие социальные стандарты. «Очень важно, чтобы у населения появились возможности в виде заработных плат, ипотечных кредитов и более низких процентных ставок для более активных покупок жилья», — говорит «Вестям» Парцхаладзе.

К слову, в июне Нацбанк опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором говорится, что цены на жилье стабилизировались впервые за последние четыре года. По версии НБУ, дальше рынок недвижимости может развиваться по двум сценариям. Если все пойдет хорошо, украинцы начнут больше покупать недвижимость в кредит, спрос на квадратные метры вырастет, предложение сократится. Альтернативный прогноз выглядит пессимистично: предложение будет расти быстрее, чем спрос, дисбаланс между ними углубится. Финансовое состояние застройщиков ухудшится, количество недостроев вырастет, у банков прибавится проблемных кредитов.

Что будет с недостроями

Еще один актуальный вопрос для многих украинцев — это недострои. Только в столице их насчитывается более 200 объектов, причем многие из них уже стали «бестселлерами» (недостроенные дома, квартиры в которых были проданы по два, а то и по три раза). Как сказали «Вестям» в Минрегионе, в разработке у ведомства сейчас находится несколько законопроектов. Один из них предлагает механизм достройки недостроенных жилых домов по всей Украине, а второй призван искоренить «двойные продажи». «Проблема многих украинских недостроев в том, что застройщиками накоплено очень много долговых обязательств и нет средств для реализации проекта. В этом случае законопроект будет предлагать несколько способов достройки недостроев. Первый — достройка дома самими инвесторами, купившими в нем квартиры, путем создания ЖБК, а второй — путем проведения конкурса, победитель которого получит все права на объект, завершает его, подключает к сетям и вводит в эксплуатацию. В этом случае основной получатель выгоды — победитель конкурса, поэтому инвесторы, дом которых получает шанс стать достроенным, вынуждены будут немного ему доплатить, в зависимости от степени готовности объекта количество проданных квартир», — говорит «Вестям» Парцхаладзе. Также, по его словам, Минрегион сейчас разрабатывает законопроект, который введет реестр квартир в новостройках. «Прежде чем получить разрешение на строительство дома, каждая квартира будет получать свой код, по которому будет осуществляться продажа и регистрация у нотариусов. С его помощью нам удастся избежать двойных продаж», — отмечает Парцхаладзе.

На взятки — до 25% от сметы

Тем временем застройщики все чаще жалуются на бюрократию и трудности в получении разрешительных документов при начале строительства. Нередко процесс согласования может длиться до двух лет, а иногда и дольше. При этом никто не гарантирует их получение. «На законодательном уровне, «на бумаге» все выглядит очень легко, доступно и просто, а на практике это далеко не так. У нас декларируемые нормы не соответствуют действительности. Застройщики очень часто сталкиваются с проблемами при оформлении документов на землю, получение градостроительных условий», — говорит Пилипенко. Доходит до того, что на сегодня, по словам Топольского, оформление документов, согласование проекта и получение разрешения на строительство занимает больше времени, чем само возведение здания.

Но больше всего игроки рынка жалуются на взятки. «Когда застройщик начинает строительство, к нему тут же приходят люди из числа депутатов ВР или членов местного совета и говорят: «Дай $30 тыс.». Застройщик их посылает куда подальше, но после этого начинают появляться титушки и ломаться заборы. И когда застройщик сдается и говорит: «Возьмите свои $30 тыс.», а ему отвечают: «Нет, уже не $30 тыс., а $60 тыс.», — рассказывает источник среди застройщиков.

По словам нашего собеседника, наиболее коррумпированными являются органы, ответственные за ввод объектов в эксплуатацию, на втором месте — органы, которые ответственные за выделение земли. «Если в столице в последнее время с этим попроще, то в регионах на взятки уходит до 25% от сметы строительства, которые в итоге ложатся на плечи рядовых покупателей», — говорит собеседник. Впрочем, основные застройщики в городе, как правило, имеют отношение к его властям (см. инфографику).

Что будет с ценами

Что касается цен, то, по мнению экспертов, каких-либо изменений на рынке до осени ждать не стоит. Традиционное летнее затишье, доминирование предложения над спросом, отсутствие роста покупательской активности — это не те факторы, которые способствуют росту цен. «Цены на жилье существенно не изменятся до конца года. Застройщики балансируют на тонкой грани между стоимостью квадратного метра и покупательским спросом. При нынешних ценах спрос не растет, а если квартиры подорожают, может снизиться еще сильнее», — считает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

По его мнению, существенное влияние на цены в ближайшее время может оказать только курс доллара. «Колебания валютного курса могут стать главной причиной изменения стоимости недвижимости. Если курс доллара к гривне увеличится более чем на 10–15%, то активность инвесторов вырастет. Народная примета — с подорожанием доллара растет и количество покупателей новостроев», — говорит эксперт. Еще один фактор, который, по его мнению, может плавно увеличить стоимость квадратного метра в новостроях  — это  подорожание строительных материалов, энергоносителей и рост минималки. По оценкам Топала, они могут добавить к цене порядка 10%.

Источник: Бизнес-Вести